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摘要: 国内长租公寓发展模式研究




[ 导读 ]


长租公寓模式研究



进入 2017 年,关于租赁市场的政策利好一波接一波,到目前为止,已有多个城市出台了具体的实施方案,大力发展租赁市场。借着政策东风,资本力量也开始不断涌入,房企、房产中介、品牌运营商、酒店集团等势力也纷纷布局租赁市场,长租公寓似乎又站在了风口上。

那么,国内长租公寓现状如何,未来又会出现何种发展模式?本期我们就通过对比美国长租公寓的发展经验和大家探讨一下国内长租公寓发展模式。

美国经验:「资产增值+租金」,从扩张到再聚焦

美国最大的出租公寓运营商是 EQREquity residential properties),市值规模近 230 亿美金。根据最新的公告, 2016 年底公司在美国 个州共计近 300 处物业,超 76000 套公寓。 2016 年实现收入 24.26 亿美元,其中营业收入几乎全部来自租金收入,营业利润 8.56 亿美元,市值规模近 230 亿美元。

美国 EQR 的发展历程为国内长租公寓的发展方向提供了很好的借鉴, EQR 经历了快速扩张到精耕细作两个阶段:

| 1991-2002:快速扩张阶段

公司在 1993 年上市以来经历了规模快速扩张的阶段。自 1993 年上市以来, EQR 的规模迅速扩大。 1993 年上市时, EQR 仅有 69 处物业、 2.2 万套公寓;此后的 5 年间, EQR 共斥资 106 亿美元进行收购。至 1998 年,已经拥有 654 处物业、 18 万套公寓; 2000 年,规模进一步扩大到   1104 处物业、 23 万套公寓。同期租金收入和营业利润也维持大幅增长态势,营业利润率维持在高位。

EQR融资阶段

数据来源:Bloomberg,国泰君安证券研究报告

| 2002-至今:精简业务,聚焦核心区域阶段

公司从 2002 年开始租金收入进入平稳时期,营业利润率大幅下滑,进入精简业务阶段。根据彭博的数据统计, 2007 年公司在全美 25 个区域拥有 580 处房产,到 2013 年缩减为 11 个区域的 403 处房产,到 2016 年进一步精简到 个州的 300 处房产, 99% 的房产集中在加利福尼亚州、华盛顿特区、纽约都会区,西雅图、塔科马港市、波士顿地区,整体业务大幅度精简,集中运营核心区域的房产。

第二阶段初期先经历营业收入和利润率双双下滑的阶段,在业务收缩调整一定时期后,由于整体租金的上涨和运营能力的增强,盈利能力再次回升。从 2002~2013 年,租金规模停滞不前,但利润率却呈现明显下滑趋势,于此同时,单位租金在经过短暂调整后逐渐上行,而房产数量和房间数量逐渐缩减;到 2013 年以后,单位租金保持平稳增长,而盈利能力又再次回到较高水平

在资金方面, EQR 规模化扩张的背后,是利用美国独特的 REITS 条件进行频繁的融资行为。根据《地产》杂志发布的《美国 REITS 大起底》中的数据,在 1996-1998 年, EQR 几乎每月融资一次。初期, EQR 更倾向于通过股票增发融资, 1997 年后 EQR 转向债券市场, 1996-2007 年的十年间, EQR 共在债券市场上融资 51.95 亿美元。至今, EQR 仍然综合使用多种融资手段,以获取扩张所需的资金。至 2016 年 5 月,公司债券的加权平均到期时间为 9 年,在所有公寓公司中最长,并大约有 4.5 亿美元现金在手。

在资产端方面, EQR 向区域聚焦,通过剥离低收益资产的手段聚焦核心市场。经历 20 世纪 90 年代后期的房地产低迷的环境后, EQR 开始梳理内部资产,将更多注意力放在核心市场中的业务。纽约、波士顿等六个核心市场的占比上升到 95% ,而非核心市场的占比下降到 5% 。采取聚焦核心市场的策略,是因为这些城市土地稀缺、政府管制严格、住房需求高、人口特征所导致的租房倾向高等众多因素,导致了核心城市租金上升。

EQR资产结构

资料来源:企业年报 克而瑞咨询制图

正是因为资产端向核心市场的聚焦,使得公司的营运能力进一步提高,租金水平稳步上行,也铸就了公司较高的入住率水平。一方面公司通过出售低价收购的公寓获取资产增值收益,另一方面,区域聚焦在提高运营效率的同时,大大提升了公司的租金获取能力,公司也同时在积极收购核心区域的物业,根据公司 2015 年年报,公司在 2015 年完成 项收购,花费了 8.35 亿美元购置 1546 间在纽约、西雅图、南加州和旧金山的公寓。 2016 年预计将花费 10 亿完成核心城市 2244 间公寓的收购。

EQR2016年利润拆分

资料来源:企业年报 克而瑞咨询制图

产品细分方面, EQR 提供多种类型的产品,针对细分市场客户的不同需求,增强客户黏性。根据《地产》杂志的报道, EQR 提供三类产品:花园式洋房、中高层住宅和军队住地,并针对不同层次的客户:白领、蓝领、学生、老人,甚至驻扎在军事基地的军官和家属、大学年轻教师、企业外派员工和实习生提供不同类型的产品。遍布多个城市以及众多可选择物业,使其成为机构客户的租房首选,当租户由于工作等原因从一个城市迁徙到另一个城市时,也能够轻松找到提供相同品质的住所。

EQR入住率

数据来源:Bloomberg,国泰君安证券研究报告

增值服务方面, EQR 提供了便利的租住服务以及多种适应性服务、居住辅助服务。如搬家服务和家具折扣,均与特定的服务商合作进行,在搬家业务上和 zipcar 合作,在家具合作上 EQR 选择了 Cort Furniture 。适应性服务主要体现在: 

1. 租户在生活改变的情况下,例如工作地点改变、家庭计划变化, EQ都会提供配合改变支持,可以允许租户更换房间和改动租期。

2. 允许租户最多以  20% 的租金,用于未来购房。只要租户租期超过一定年限,并且在租房期间购买了指定开发商的房子,就可以获得最高 20% 的租金返还用于购房,因此,租户租住公寓的时间越长,积累的购房款就越多,这一活动留住了大量租户。

国内长租公寓发展模式

目前,国内长租公寓模式主要有开发商模式与品牌运营商模式

国内长租公寓主要参与方

资料来源:公开资料 克而瑞咨询制表

一方面是政策向好,自 2016 年以来,国家对住房租赁企业的态度由鼓励变为支持,实行租售并举发展租赁市场。 2017 年全国多地限购限贷政策实施,进一步推动租赁市场的发展,尤其是近期的政策利好接踵而至,这给开发商积极参与到租赁市场提供了良好的政策环境。

另一方面是巨大的市场现状与前景,当前一二线城市房价普遍高企,更多年轻人选择品牌长租公寓,租房人口总量达1.8亿,这块市场未来容量将达到万亿市值。当下长租公寓行业虽然群雄纷争,但还没有领军人物,市场空间仍然巨大。因此,开发商纷纷参与其中。

开发商介入长租公寓模式

资料来源:企业官方资料 克而瑞咨询制图

 另一种模式为品牌运营商模式即二房东模式,靠租金盈利。进入行业较早,整体运营体系较为完善,但目前没有巨头出现。目前,在房企强势涌入后,资源向龙头品牌集中,行业开始进入淘汰阶段。

集中式和分散式是长租品牌公寓的两种业态,主要区别在于物业的分布位置。集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造;例如魔方公寓、青年汇等。分散式从分散的房东手里取得房屋,通过包租运营,标准化的服务与改造,提供整体的资产管理解决方案;例如寓见、青客等。

国内长租公寓未来发展展望

国内长租公寓短期内尚难以实现轻资产运作,因此预计在规模化的市场龙头出现之前,短期内收入来源仍然以租金差为主。

中美公寓行业对比

资料来源:公开资料 克而瑞咨询制图

另外,国内长租公寓的客户群体尚在培育期,尽管潜在客户群体数量众多,但是真正实现大规模的机构运营尚需时日,客户群体规模偏低使得市场短期内仍以租金差为主要收入来源。运营商通过租金差实现盈利,通过其他模式实现突破是未来长租公寓的发展方向。

客户群体方面,差异化和精细化是品牌战略的关键

国内市场长租公寓市场定位趋同,客户群体同质化现象较为严重。长租公寓面对的重要客户是年龄层在 20~29 岁的青年群体,其特征越来越强调个性,有着很强的群体意识。而大部分国内长租公寓,尤其是青年公寓主要为这些群体服务,导致整个行业提供的服务趋于同质化,服务对象趋于同质化。

因此,长租公寓未来的精细化和差异化发展是将来各个运营商品牌战略的关键。即使在青年群体中,性格、爱好、职业、收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求,针对不同的细分群体提供差异化、专业化的产品和服务是未来长租公寓运营商品牌战略的关键。如魔方公寓就从这一细分市场发展出轻奢产品魔尔公寓和企业公寓产品  9 号楼。

功能定位方面,以居住生态打造为主,后服务空间潜力大

由于国内长租公寓运营商规模化程度不高,在普遍依靠重资产运营的情形下,租后服务的发力是运营商寻求突破的关键所在。国内 REITs 等金融工具尚未成熟,难以复制国外以   「资产增值 +租金」为主的商业模式,国内更可能出现以「租金为本 +服务为王」的社区化、集群化、差异化经营模式,因此后服务空间潜力巨大。

国内青年公寓提供的增值服务

数据来源:公司网站,国泰君安证券研究报告

长租公寓运营商在提供本身所具有的居住服务之外,同时会向与居住相关的生活服务扩展。比如办公、娱乐、健身、餐饮等方面的需求。通过自主经营、联合经营或者整体外包的形式,将多种生活服务引入社区内,进而形成公寓 +餐饮、公寓+购物、公寓+保洁、公寓+娱乐等「公寓+服务」的服务模式,完善社区功能。

长租公寓的功能定位将以打造居住生态圈为主,通过对特定细分群体特定需求的满足,增强客户黏性从而获取更高的租金溢价。长租公寓大多强调社区生态、租后服务、社交平台,因而当基础的生活服务完善之后,长租公寓将以社交化平台的形式继续提供增值服务,打造邻里社区。

居住生态圈形成后,后续增值服务增长潜力巨大。以公寓为中心,社交为平台,长租公寓运营商还可以提供餐饮、娱乐、培训、旅游、金融等多样化全方位的衍生服务,形成租客与公寓之间的良性互动,进一步增强客户黏性的同时打造自身的品牌价值。而后续增值服务发展的空间和方向具有无限可能,形成国内长租公寓运营商的核心竞争力。

运营模式方面,金融化和信息化是两大趋势

长租公寓的金融属性就注定金融化以后是其重要的发展趋势,其重资产属性导致长租公寓离开金融工具难以实现快速规模化。在中国,由于缺乏必要的 REITs 类金融工具,因此需要其他的金融创新手段实现轻资产运营,以达到规模化的目的。国内目前也正在就类 REITs 模式进行探索。例如,魔方公寓与自如通过发行 ABS 产品的融资。

魔方与自如发行ABS融资结构图

资料来源:公开资料 克而瑞咨询制图

另外,长租公寓运营商较常用的融资方法还有与银行合作的租约证券化和股权众筹等。如长租公寓运营商和银行合作,把未来的租金流贴现向银行换取等值的资金,提前收回应收账款,房租由银行方面直接收取,根据每日经济新闻介绍,租约证券化的利率普遍在 12% 以上。

尽管资产证券化产品在普及和推广上还存在着较大的阻碍,但随着金融工具的不断创新,长租公寓产品的证券化是大势所趋。首先类 REITs 产品和租约证券化等产品,其资金成本较高,通常在 12% 以上,要求长租公寓本身有着较高的回报率,不利于业务的大规模扩张;而  ABS 产品尽管做到了资金成本较低,但是由于其类债的性质,对于抵押资产的现金流的稳定性要求很高,因此在市场尚未出现模式成熟和规模明显领先的龙头企业之前,此类金融产品难以大规模推广。

金融工具的缺乏决定了品牌战略的突破点在于租后增值服务的发展,具体而言,在于公寓居住生态圈的建设。因此国内长租公寓对于依托信息技术、打造符合特定群体需求的社交圈、生态圈的平台具有巨大的需求,另外信息技术对于长租公寓运营商扩大规模、降低运营成本也起着关键作用。

* 文中部分资料来自《国泰君安证券研究报告》,转载请申明版权与来源。





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